Steuern sparen durch erhöhte AfA

Profi-Tipps zum Thema Pflegeimmobilien

Steuern sparen durch erhöhte AfA

Wenn Sie in ein Pflegeappartement investieren und Ihre steuerliche Situation optimieren wollen, sollten Sie versuchen, den Gebäudeanteil des Kaufpreises mit 3% p.a. abzuschreiben, anstatt mit 2%, wie sonst üblich. Je nach Objekt können Sie so in den ersten 33 Jahren rund 1.100 € bis 1.400 € pro Jahr mehr von der Steuer absetzen und müssen dementsprechend weniger Steuern bezahlen. Wenn Sie eine Projektrendite mittels des IRR (Internal Rate of Return bzw. interne Zinsfuß-Methode) errechnen, beträgt das Rendite-Plus durch diesen Kunstgriff im Durchschnitt immerhin beachtliche 0,5% (unverbindliche Angabe als Ergebnis unserer Musterberechnungen).

Zum Hintergrund: Das deutsche Steuerrecht erlaubt bei Immobilienbesitz das geltend machen der sog. AfA, Absetzung für Abnutzung, auch kurz: Abschreibung. Dabei gelten für die verschiedenen Kaufpreisanteile unterschiedliche Regeln. Überhaupt nicht angesetzt werden darf der Wert des Grundstücks, beim Gebäudewert sind es immerhin 2% p.a., die 50 Jahre lang steuermindernd berücksichtigt werden dürfen, und bei den Werten für Inventar sowie die Außenanlagen können ggf. jeweils 10% des Wertes p.a. 10 Jahre lang abgeschrieben werden. Wichtig dabei ist der Hinweis, dass die endgültige Entscheidung über diese Standardwerte und eventuelle Abweichungen von ihnen dem jeweils zuständigen Finanzamt obliegt. Wir haben bspw. bereits erlebt, dass ein Finanzbeamter im Falle eines besonders niedrigen Grundstückswertes vom Kunden einen extra Nachweis forderte, den letzten Endes nur der Bauträger erbringen konnte. Und auch was unseren Profi-Tipp betrifft, so haben wir schon unterschiedliches Feedback erhalten. Die Finanzverwaltung kann mitspielen, Sie haben jedoch kein Recht darauf. Doch wie immer gilt: wer nicht wagt, der nicht gewinnt!

Als inhaltliche Begründung für den höheren AfA-Wert dient die intensivere Nutzung eines Pflegeheims im Vergleich zu einer normalen Wohnimmobilie und die damit einhergehende mutmaßlich kürzere Lebensdauer. Wenn Sie versuchen, die 3% als jährliche AfA anzusetzen, sollten Sie dieses Argument unbedingt ausführen und im Übrigen auf das Urteil IX R 16/08 des Bundesfinanzhofs vom 28.10.2008 verweisen. Auf Nachfrage können wir Ihnen dieses gerne zukommen lassen. Hier wird zwar unter anderem auch auf das grundsätzliche Erfordernis einer Einzelfallprüfung hingewiesen, was jedoch bei plausibler Darstellung des Sachverhalts kein zwingendes KO-Kriterium darstellen muss.

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