5 Fehler, die Sie unbedingt vermeiden sollten, wenn Sie ein Pflegeappartement kaufen

Profi-Tipps zum Thema Pflegeimmobilien

5 Fehler, die Sie unbedingt vermeiden sollten, wenn Sie ein Pflegeappartement kaufen

Pflegeimmobilien als Kapitalanlage erfreuen sich seit Jahren zunehmender Beliebtheit. Was nur wenige wissen: Die Möglichkeit, als „normaler“ Investor ein Pflegeappartement als Teil einer vollstationären Pflegeeinrichtung zu erwerben, gibt es bereits seit über 4 Jahrzehnten. Aber trotz des großen Wachstumsschubs seit 2008 durch immer mehr zufriedene Anleger ist der Pflegebereich natürlich nur eine vergleichsweise kleine Nische im gesamten Immobiliensektor. So hat der typische Erstkäufer in aller Regel bereits Erfahrungen mit Wohnimmobilien gesammelt und wagt sich erst im zweiten Schritt an diese für ihn neue Anlagegattung. Der Umstand, dass es sich hier um eine „Black Box“ handelt und Neuland beschritten werden muss, ist für viele der größte Hemmschuh auf dem Weg zur ersten Investition in ein Pflegeheim. Denn vor Fehlern ist man schließlich nirgends gefeit und auch bei dem Erwerb eines Pflegezimmers / -appartements gibt es sicherlich bessere genauso wie schlechtere Kaufoptionen.
Das Team von Terago hat sich vor 10 Jahren auf die Entwicklung und den Vertrieb von Pflegeimmobilien spezialisiert und seitdem vielfältige Erfahrungen gesammelt. Aus diesem Fundus heraus und dem Kontakt mit tausenden von Interessenten ist der vorliegende Artikel entstanden. Wenn Sie sich also mit dem Gedanken tragen, ein Pflegeappartement zu kaufen, können Sie hier nachlesen, welche 5 Fehler Sie dabei unbedingt vermeiden sollten. Und wenn Ihnen unsere Empfehlungen gefallen, versäumen Sie am besten nicht, auch unseren Zweitartikel zu studieren, welche 5 Dinge Sie unbedingt wissen sollten, bevor Sie eine endgültige Kaufentscheidung treffen.

Nur lokale Angebote berücksichtigen
Zugegeben: die Versuchung ist groß und für die meisten Interessenten ist zu Beginn ihrer Suche klar: das Wunschobjekt soll ganz in der Nähe liegen, manchen erscheinen selbst 50 km Entfernung schon als zu weit. Dann allerdings zeigt der Praxischeck, dass es bei ca. 30-35 Pflegeimmobilien-Angeboten, die in Deutschland gleichzeitig auf dem Markt sind, reine Glückssache ist, ob sich 1 oder 2 Pflegeheime in einem so engen Radius rund um den eigenen Wohnort finden lassen. Ob genau diese Angebote dann Ihren übrigen Anforderungen perfekt entsprechen, ist leider fraglich. Mit großer Wahrscheinlichkeit gibt es andernorts bessere Angebote in Ihrem Sinne. Daher unser Ratschlag Nr. 1: Beschränken Sie sich nicht auf lokale Angebote, wenn Sie eine Kapitalanlage suchen, die Sie Jahrzehnte lang erfolgreich begleiten soll! Oder anders gesagt: Wählen Sie lieber aus 30 Angeboten aus, als aus 3. Warum bei näherer Betrachtung die meisten Gründe für einen wohnortnahen Standort an Relevanz verlieren, können Sie hier / auf unserer Website im Detail nachlesen.

Bewertungsmaßstäbe für Wohnimmobilien anlegen
Wer sein Geld in Pflegeheime investieren möchte, hat zumeist schon Erfahrungen mit Wohnimmobilien gesammelt. (Viele Kunden sind ihr Leben lang mit Renditeimmobilien gut gefahren und suchen nun nach der besseren Alternative zur vermieteten Eigentumswohnung. Oder sie wollen sich nicht mehr in dem Maße wie früher um ihre Geldanlage kümmern müssen und interessieren sich deswegen für einen Immobilienbesitz mit Rundum-Sorglos-Konzept.) Problematisch und irreführend wird es nun, wenn man mit seinen bisherigen Erfahrungswerten eine neue, andersartige Immobilienkategorie, wie die der Pflegeimmobilie, verstehen und bewerten will. Was ist ein guter Standort, was eine gute (Mikro-) Lage, welcher qm-Preis ist angemessen und wie wird er berechnet, welche Vertragsbestimmungen sind üblich, welche Instandhaltungsklausel kundenfreundlich? Die Liste ließe sich fortsetzen. Wer hier die falschen Maßstäbe anlegt, vergleicht Äpfel mit Birnen und merkt es nicht einmal. Daher lautet unser Ratschlag Nr. 2: Ziehen Sie auf neuem Terrain keine voreiligen Schlüsse, sondern sprechen Sie besser mit einem Spezialisten, bevor Sie Pflegeimmobilien an den falschen Maßstäben messen.

Wegen 15.000 € Kaufpreisunterschied das schlechtere Objekt kaufen
Wer nicht über unbegrenzte Mittel verfügt, und das ist schließlich bei fast jedem von uns der Fall, tut natürlich gut daran, sorgfältig abzuwägen, was etwas kosten darf und wo der Spielraum endet. Dies gilt für Konsumgüter und genauso für Investitionsobjekte. Daher ist es grundsätzlich der richtige Ansatz, sich auch bei dem Kauf von Seniorenwohnungen und Pflegeappartements ein Limit zu setzen, was das Objekt kosten darf. Soweit die richtige Regel. Allerdings kann es unseres Erachtens ggf. sinnvoll sein, darüber nachzudenken, wann eine Ausnahme von dieser Regel gerechtfertigt ist. Wenn man bspw. für einen Aufpreis von 15.000 € in das eindeutig bessere Angebot investieren könnte, lohnt es sich bestimmt, darüber nachzudenken. Denn langfristig, und darum geht es bei einer Anlage in Immobilien schließlich, ist eine höhere Qualität der Geldanlage wichtiger als der geringfügig höhere Kaufpreis. Dies gilt umso mehr in einer historischen Tiefzinsphase wie gegenwärtig. Daher lautet unser Ratschlag Nr. 3: Wägen Sie sorgfältig ab, ob eine höhere Investitionssumme, als ursprünglich angedacht, sinnvoll sein könnte, wenn hierdurch ein Qualitätssprung möglich wird. Prüfen Sie ggf. mit einer Modellrechnung, ob der Preisunterschied finanzierungstechnisch zu verkraften wäre.

Nicht auf den Verwalter achten
Eine stark unterschätzte Größe bei der Kaufentscheidung für ein Pflegeappartement ist der Verwalter. Schon wer den Umfang der ordentlichen Verwaltertätigkeit betrachtet und noch mehr, wer sich vergegenwärtigt, was die außerordentlichen Tätigkeiten sind, bei denen der Verwalter für die Eigentümergemeinschaft zum Einsatz kommt, der wird sein prüfendes Augenmerk nicht nur auf den Betreiber richten … Denn hier geht es nicht lediglich darum, ob die Miete pünktlich überwiesen wird, sondern bspw. um Verhandlungen zur Verlängerung des Pachtvertrags, die Suche nach einem neuen Betreiber mitsamt der Konditionenverhandlung, Verhandlungen mit dem Bauträger / Verkäufer bei Baumängeln, um nur drei der wichtigsten zu nennen.
Wie sollte daher das Eigenschaftsprofil eines empfehlenswerten Verwalters aussehen? Auf folgende Punkte kommt es an:
Erfahrung – und zwar v.a. mit Pflegeimmobilien. Je mehr, desto besser – zu viel Erfahrung kann man eigentlich nicht haben. Von einem Neuling im Geschäft ist definitiv abzuraten.
Größe – wer nur 2-3 Pflegeimmobilien betreut, kann dies bereits seit 20 Jahren tun und muss trotzdem nicht zwingend besonders viele Erfahrungen gesammelt haben. Ein Verwalter, der gut vernetzt ist und 20, 30 oder noch mehr Pflegeheime verwaltet, ist auf jeden Fall ein interessanter Ansprechpartner.
Bonität – ebenso wichtig, wie oftmals schwer zu beurteilen. Der erste wichtige Anhaltspunkt kann eine Creditreform-Auskunft sein, die man in vielen Fällen schon für 50 € im Internet bestellen kann.
Neutralität – wenn der Verwalter zu derselben Firmengruppe gehört, wie der Bauträger und Verkäufer, sind Interessenkonflikte zum Beispiel beim Auftreten von Baumängeln vorprogrammiert. Leider ist auch ein eigentlich neutraler Verwalter möglicherweise befangen, wenn ein Bauträger ihm regelmäßig das Mandat für seine neuen Pflegeheime überträgt und daher sein wichtigster Kunde ist.
In jedem Fall lautet unser Ratschlag Nr. 4: Achten Sie nicht nur auf den Betreiber, sondern auch auf den Verwalter! Er wird für Sie möglicherweise wesentlich wichtiger werden, als Sie heute glauben. Ganz nebenbei können Sie durch die Wahl eines guten und zugleich günstigen Verwalters auch eine Menge Geld sparen: Die Standardgebühr pro Jahr bei den uns bekannten Projekten liegt zwischen 100 € und 440 € pro Jahr!

Das schönste Exposé kaufen
Der Ton macht die Musik. Ein Bild sagt mehr als 1.000 Worte. Auf die Verpackung kommt es an. In der Tat: ganz frei machen, kann sich niemand vom schönen Schein. Wenn ein Angebot attraktiv präsentiert wird, erscheint es gleich in einem ganz anderen Licht und wirkt vielleicht sogar vorteilhafter. Und leicht machen es einem die vielen exzellent aufgemachten Immobilienprospekte ganz gewiss nicht. Umso wichtiger ist es, auch zu bewerten, wer wirklich umfassend und leicht zugänglich informiert und bei wem man sich die relevanten Fakten am Ende eigenhändig aus dem Vertragswerk heraussuchen oder relevante Kennzahlen selbst berechnen muss. Denn unter dem Strich kommt es halt doch auf die harten Fakten an und wer die versteckt, hat meistens auch Grund dazu. Daher lautet unser Ratschlag Nr. 5: Freuen Sie sich über die tolle Optik der Exposés, aber suchen und entscheiden Sie ganz bewusst nach den Fakten. Ein tabellarischer Steckbrief oder Vergleich hilft Ihnen viel mehr, als die schönsten Fotos und Illustrationen.

Fest steht: es gibt viele gute Gründe, in den konjunkturunabhängigen Wachstumsmarkt der Seniorenimmobilien, und hier insbesondere in Pflegeheime oder auch betreute Wohnungen mit Generalmietvertrag, zu investieren. Wer der neuen Materie skeptisch gegenüber steht, sollte ggf. unverbindlich fachlichen Rat in Anspruch nehmen, um sich den Einstieg zu erleichtern. Wenn Ihnen unser Artikel im ersten Schritt schon ein wenig weiter helfen konnte, würde uns das außerordentlich freuen. Persönliche Beratung und passende Angebote können Sie beim unserem Team jederzeit unter terago.de oder pflegeimmobilien-profi.de anfordern. Wir freuen uns auf Ihre Kontaktaufnahme!

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