Glossar zum Thema Pflegeimmobilien

Glossar

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A

Abgeschlossenheitsbescheinigung

Das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) sieht vor, dass Wohnungsteileigentum nur gebildet werden kann, wenn die entsprechenden Wohnräume tatsächlich eine in sich abgeschlossene Wohneinheit darstellen.

Hierbei ist zwingend erforderlich, dass die einzelnen Räume:

 

  • - durch Wände und Decken von anderen Räumen und Wohneinheiten getrennt sind
  • - die Wohneinheit ein eigenes Bad und WC besitzt
  • - eine eigene Küche oder Kochnische verfügt
  • - über einen eigenen Zugang ins Freie oder zum Treppenhaus hat

Festgestellt wird diese rechtliche Voraussetzung des Teileigentums durch die zuständige Baubehörde. Hierbei wird die vom Architekten erstellte und vom Notar beurkundete Teilungserklärung geprüft und abschließend in Form der sogenannten Abgeschlossenheitsbescheinigung bestätigt.

Angebotsannahmeverfahren

Bei der Beurkundung eines Immobilienkaufs gibt es im Wesentlichen zwei Abwicklungsoptionen.

Das eine Verfahren ist, dass sich sowohl der Käufer als auch der Verkäufer auf einen gemeinsamen Notar zur Beurkundung einigen und dort auch in einem gemeinsamen Termin den Kaufvertrag schließen.

Ist eine gemeinsame Beurkundung beim selben Notar im selben Termin z.B. auf Grund der räumlichen Entfernung von Käufer und Verkäufer nicht möglich, gibt es die Möglichkeit, per Angebot und Annahme zu beurkunden. Beim Angebotsannahmeverfahren wählt sowohl der Käufer als auch der Verkäufer einen eigenen Notar. Meistens unterbreitet dann der Käufer dem Verkäufer ein notarielles (rechtsverbindliches) Kaufangebot für die zu erwerbende Immobilie.

Dieses Kaufangebot wird mit einem sogenannten Kaufvertragsangebot beurkundet. Das Kaufvertragsangebot entspricht inhaltlich, bis auf die einleitenden Seiten, in denen beschrieben wird, dass es sich um ein Kaufvertragsangebot handelt, dem Kaufvertrag bei einer gemeinsamen Beurkundung. Der Verkäufer der Immobilie nimmt dann anschließend beim Notar seiner Wahl innerhalb der vorgegebenen Angebotsfrist das Kaufvertragsangebot an. Mit der Kaufvertragsannahme wird der Kauf rechtswirksam.

Auflassung

Bei der Auflassung handelt es sich um die nach § 925 BGB erforderliche Einigung des Veräußerers und des Erwerbers hinsichtlich der Übertragung des Eigentums an einem Grundstück.
Diese muss auch zum Zwecke des Nachweises gegenüber dem Grundbuchamt notariell beurkundet werden, so dass dieses die Eintragung des neuen Eigentümers ins Grundbuch vornehmen kann. Aus diesem Grund, wird die Auflassung meistens zusammen mit dem Kaufvertrag vor der Eintragung ins Grundbuch notariell beurkundet.
Die Erklärung der Auflassung selbst erfolgt immer bedingungsfrei. Es ist allerdings durchaus möglich, dass die Eintragung des neuen Eigentumsverhältnisses ins Grundbuch unter einer Bedingung erfolgt. Eine solche Bedingung wäre beispielsweise die vorherige, vollständige Errichtung des Kaufpreises.

Auflassungsvormerkung

Der Kauf einer Immobilie wird mit einem notariell beurkundeten Kaufvertrag geschlossen.

Nach der Beurkundung des Kaufvertrags leitet der Notar die Änderung des Eigentumsverhältnisses im Grundbuch ein. Hierzu wird nach der Beurkundung zunächst eine sogenannte Auflassungsvormerkung im Grundbuch eingetragen. Diese sichert den Käufer dahingehend ab, dass der Eigentümer ab diesem Zeitpunkt nichts den Käufer Schädigendes mit der Immobilie tun kann.

Erst nach der Eintragung der Auflassungsvormerkung darf der Kaufpreis fließen. Ist der Kaufpreis geflossen, beantragt der Notar die sogenannte Auflassung und mit ihr die endgültige Eintragung des neuen Eigentümers im Grundbuch.

B

Bauträger

Bei einem Bauträger handelt es sich um ein Unternehmen, das Immobilien zum gewerbsmäßigen Vertrieb herstellt. Im Vergleich zum Generalübernehmer verschafft der Bauträger dem Erwerber das Eigentum sowohl am Grundstück, als auch am realisierten Gebäude. Der Bauträger ist daher von keinem Auftraggeber abhängig, sondern vollzieht den Bau auf eigenes Risiko.

Grundlage für den Erwerb vom Bauträger bildet der Bauträgervertrag, der den Vorschriften der Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) unterliegt. Dieser ist aufgrund der Übertragung Grundbesitzes auch notariell zu beurkunden.

Im Fall der Entwicklung einer Pflegeimmobilie kommt dem Bauträger eine weitaus umfassendere Rolle zu. Er muss sich nicht lediglich mit dem Bau und der Einholung der erforderlichen behördlichen Genehmigungen befassen.  Außerhalb des Baus der Anlage, ist der Bauträger zusätzlich für die Pächterfindung und die Verhandlung des Pachtvertrages zuständig. Auch mit der Integration besonderer Wünsche auf Grundlage des Pachtvertrages in die Bauplanung hat sich der Bauträger auseinanderzusetzen.

Bedarf

Im Rahmen jeder Investitionsentscheidung, vielmehr im Bereich der Immobilienanlage, bildet der Bedarf ein essentielles Kriterium.

Dieser wird anhand von Bedarfsanalysen ermittelt, mit dem Ziel, die richtige Standortwahl zu treffen.

Allein im Bereich der Pflegeimmobilien in Deutschland wird ein stark wachsender Bedarf nachgewiesen. Insbesondere, sollen  bis zum Jahre 2020 mehr als 250.000 neue Pflegeplätze benötigt werden.

Bedarfsanalyse

Eine Bedarfs- oder Standortanalyse stellt eine Bedarfsermittlung an einem bestimmten Standort in einem bestimmten Zeitraum dar. Insbesondere wird darüber berichtet, wie viele Pflegeplätze an einem Ort benötigt werden. Dementsprechend, wird die Bedarfsanalyse auch als Indiz für die Aussicht einer Vollbelegung der Einrichtung angesehen.

Die Standortanalyse ist der Kern jeglicher Entscheidungsbildung der an dem Vorhaben beteiligten Parteien. Anhand derer entscheidet sich der Bauträger für oder gegen die Übernahme des Baurisikos und der Beantragung einer Betriebsgenehmigung zusammen mit dem Betreiber.

Der Betreiber benötigt ebenso eine Standortanalyse, bevor er sowohl das betriebswirtschaftliche Risiko der Anlage, als auch das Risiko der rechtlichen Bindung eines langfristigen Pachtvertrages übernimmt. Schließlich, ergeben sich auch für den potenziellen Investor aus der Standortanalyse Anhaltspunkte darüber, ob eine volle Belegung der Anlage erzielt werden kann und dementsprechend ob durch den Einsatz seines Kapitals die erwünschte Rendite in Aussicht gestellt wird.

 

Betreiber

Im Dezember 2015 gab es bundesweit ca. 7.000 Betreiber. Früher handelte es sich hierbei hauptsächlich um kirchlichen oder säkularen Organisationen wie die Malteser, oder das Rote Kreuz.
Aufgrund des stark zuwachsenden Bedarfs sind im 21. Jahrhundert auch mehrere private Betreibergesellschaften entstanden. Dessen Unternehmensgegenstand umfasst den wirtschaftlichen, sowie auch den technischen Betreib einer Pflegeanlage.

Der Betreiber schließt in der Regel einen Pachtvertrag zur Nutzung der Pflegeimmobilie mit den Eigentümern ab, der meistens auf 20 oder 25 Jahren läuft. Dieser ist regelmäßig mit einer oder zwei Verlängerungsoptionen auf jeweils 5 Jahren versehen.
Zur optimalen Gestaltung des Betriebsablaufs übernehmen die Betreiber einer Pflegeimmobilie auch die anfallenden Betriebskosten, sowie auch einen Großteil der Instandhaltungskosten der Immobilie.

Das Kontrahieren des Eigentümers der Pflegeimmobilie mit dem Betreiber kann durchaus erhebliche Vorteile mit sich bringen. So wird beispielsweise die Miete auch bei Leerstand des Objekts ordnungsgemäß vom Betreiber entrichtet.
Die Wahl des richtigen Betreibers spielt aus diesen Gründen für die endgültige Investitionsentscheidung eine wichtige Rolle. Daher sind dabei folgende Punkte zu berücksichtigen:


-modernes Betriebskonzept

-wirtschaftliche Kraft des Unternehmens

-Erfahrung unter Nachweis bestehender Referenzobjekten

-Trägerschaft und Gesellschaftsform

Betreutes Wohnen

Als betreutes Wohnen werden Wohnformen bezeichnet, in denen Menschen Unterstützung finden, die je nach Lebenssituation unterschiedliche Arten der Hilfe benötigen.

Im Unterschied zum Pflegeheim handelt es sich zunächst um klassische, barrierefreie Eigentumswohnungen, in welchem die Bewohner die Möglichkeit haben, so lange wie möglich in ihrem gewohnten Umfeld zu bleiben und Pflegeleistungen nach Bedarf zu beanspruchen.

Die Betreuung erfolgt durch Fachpersonal, welches bei der Bewältigung alltäglicher Probleme von Pflegebedürftigen hilft, dabei jedoch die größtmögliche Autonomie der zu Pflegenden wahren möchte.
Rein rechtlich besteht ein eigenständiger Haushalt, die Betreuungsleistungen werden über einen separaten Service- oder Betreuungsvertrag vereinbart. Dieser enthält meist Grundleistungen, wobei Zusatzleistungen sukzessive in Anspruch genommen werden können. Durch einen ambulanten Pflegedienst werden diese Leistungen dann ausgeführt.

Ziel ist stets, die Unterbringung in einem Pflegeheim, trotz Pflegebedürftigkeit zu verhindern und somit den Pflegebedürftigen nicht aus seinem gewohnten Umfeld zu nehmen.

Die folgende Tabelle gibt Aufschluss über die Nutzung des Konzepts „betreutes Wohnen“ in den einzelnen Bundesländern. Außerdem wird die Auslastung der Pflegedienste aufgezeigt.

 

Bevorzugtes Belegungsrecht

Beim Kauf von eines Pflegeappartements ist die Eigennutzung der erworbenen Einheit in aller Regel vertraglich ausgeschlossen.

Der Käufer hat also keinen Anspruch darauf hat, bei Pflegebedürftigkeit sein eigenes Appartement zu belegen. Dies liegt daran, dass in der Regel dieses Appartement schon von einem anderen Pflegebedürftigen belegt ist und dieser nicht aus diesem Appartement verwiesen werden darf.

Alternativ bieten jedoch die meisten Pflegeheimbetreiber den Eigentümern der Pflegeappartements ihrer Häuser ein sogenanntes „Bevorzugtes Belegungsrecht“ an. Dies bedeutet, dass die Eigentümer, oft sogar in allen Häusern des Betreibers, an eventuell bestehenden Wartelisten vorbei Zugriff auf den nächsten frei werdenden Pflegeplatz erhalten. Das bevorzugte Belegungsrecht gilt je nach Betreiber oft auch für direkte Angehörige, bspw. 1. Grades.

C

D

Dach und Fach

Der Begriff „Dach und Fach“ wird im Bauwesen bzw. beim Wohnungseigentum oft in Zusammenhang mit der Thematik verwendet, welche Kosten der Mieter und welche Kosten der Vermieter bei der Instandhaltung zu tragen hat . Für den Begriff „Dach und Fach“ gab es jedoch keine eindeutige Abgrenzung, welche Gebäudeteile dazugehören und welche nicht. Vielmehr sind mehrere Begriffsdefinitionen möglich, so dass nur eine detaillierte Regelung im Pachtvertrag Rechtssicherheit schafft.

Als Anhaltspunkt kann folgende Definition dienen:

Dach:

Dachkonstruktion mit Eindeckung und dazugehörigen Klempnerarbeiten einschließlich etwaiger Vor- und Nebendächer, Dachterrassen einschließlich der Abdichtung, nicht jedoch etwaige Oberböden von Dachterrassen.

Fach:

  • Tragende Rohbaukonstruktion sowie gebäudeabschließende Teile und Schornsteine; Versorgungsleitungen für Kalt- und Warmwasser-zuleitungen sowie Abwasserableitungen.
  • Versorgungsleitungen der Heizungsinstallation bis zum Heizkörper bzw. vergleichbarer Installationen. Elektroinstallation bis zu Schalter, Steckdose, o.ä..
  • Versorgungsleitungen für Kühlwasser bis zur jeweiligen Abnahmestelle, Hauptabflussleitungen einschließlich Schieber, Armaturen und Pumpen; Erneuerung der Klimaanlage und des Aufzugs (ausgenommen Verschleißinstandsetzung).
  • Fenster, Außentüren und Außentürrahmen ohne bewegliche Teile, Verglasung und sonstige technische Einrichtungen;
  • Außenputz ohne Außenanstrich; Fassaden ohne Verglasung, es sei denn Schäden/Mängel an der Verglasung sind nicht auf den Betrieb zurückzuführen (z.B. Glaskorrosion).

E

Eigentümergemeinschaft

Bei der (Wohnungs-) Eigentümergemeinschaft handelt sich um alle Teil-und Wohnungseigentümer einer Immobilie gemäß dem Wohnungseigentümergesetz (WEG).

Die Eigentümergemeinschaft kann grundsätzlich nicht aufgelöst werden, außer durch einen einvernehmlichen Beschluss aller Eigentümer.

Eigentümerversammlung (EV)

Nach dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG) ist die (Wohnungs-) Eigentümerversammlung das oberste Selbstverwaltungs-, Willensbildungs- und Beschlussorgan der Immobilie.

Alle Regelungen zur Versammlung sind in den §§23-25 des WEG niedergelegt. Davon abweichen können Regelungen in der Teilungserklärung oder Gemeinschaftsordnung. Im WEG sind alle beschlussfähigen Punkte der Versammlung festgehalten, insbesondere wie das gemeinschaftliche Eigentum durch Instandhaltung / Instandsetzung  gepflegt werden soll.

Zu einer Eigentümerversammlung, die mindestens 1x jährlich stattfinden soll, muss ordentlich, mit einem Vorlauf von mind. 2 Wochen schriftlich und mit einer Tagesordnung eingeladen werden. Die Eigentümer müssen an der Eigentümerversammlung nicht persönlich teilnehmen, sondern können sich, in der Regel durch den Verwalter, vertreten lassen.

Im Normalfall führt der Verwalter die Versammlung. Diese ist beschlussfähig, wenn mehr als die Hälfte der Eigentumsanteile vertreten ist. Andernfalls muss der Vorsitz eine neue Versammlung einberufen, die dann auch ohne Mehrheit beschlussfähig ist. Dies muss allerdings auf der Einladung vermerkt sein.

Die Ergebnisse der Versammlung sind in einem Protokoll festzuhalten. In der Regel ist die Zusendung des Protokolls an die Eigentümer in der Gemeinschaftsordnung festgelegt.

Wichtig bei einem Verkauf: EV-Beschlüsse sind auch für den Rechtsnachfolger verbindlich!

Ersteinrichtung

In der Regel werden die einzelnen Pflegeappartments in einer Pflegeimmobilie inklusive der Ersteinrichtung an den Betreiber vermietet. Bei der Ersteinrichtung handelt es sich um Einrichtungskosten der Kostengruppe 600 nach DIN 276 die durch den Investor in diesem Fall als Erstinvestition mitfinanziert werden müssen. Sämtliche weiteren Investitionen z.B für beschädigte Einrichtungsgegenstände werden durch den Betreiber aus den Einnahmen getragen.

F

G

Gemeinschaftseigentum

Gemäß § 1 Absatz 5 des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG), ist als gemeinschaftliches Eigentum das Grundstück, sowie die Teile, Anlagen und Einrichtungen des Gebäudes einzustufen, die nicht im Sondereigentum oder im Eigentum eines Dritten stehen.

Im Fall einer Pflegeimmobilie kommen jedoch neben den typischen Gemeinschaftseigentumsbereichen weitere Bereiche der Immobilie in Betracht. Zu diesen gehören insbesondere Aufenthaltsbereiche, Aufzüge, Großküche, Räume für Personal, Wäscherei, Gemeinschaftsbäder etc.

Dies stellt eine wichtige Besonderheit der Investition in einer Pflegeimmobilie im Vergleich zur Investition in einer üblichen Eigentumswohnung dar. Die Relation Sondereigentum/Gemeinschaftseigentum ist hier nämlich eine andere.

WICHTIG:

Der Käufer einer Pflegeimmobilie ist aufgrund dieses Verhältnisses keinerlei Nachteil bei der Berechnung der Gesamtpacht ausgesetzt. Vielmehr, wird bei einer Pflegeimmobilie auch für die Gemeinschaftsräume auf Grundlage des jeweiligen Miteigentumsanteils eine Pacht bewirkt. Dies ist bei üblichen Eigentumswohnungen nicht der Fall.

Grundbuch

Bei dem Grundbuch handelt es sich um ein öffentliches Register, in welchem die Eigentumsverhältnisse an Grundstücken einschließlich Lasten und Rechten eingetragen sind.

Es wird vom Grundbuchamt veröffentlicht und dessen Einsicht ist auch elektronisch möglich. Die öffentliche Einsicht ist allerdings nur dann möglich, wenn ein berechtigtes Interesse zur Einsichtnahme besteht. Dies ist beispielsweise im Fall von Eigentümern und Notaren vorhanden.

Das Grundbuch ist folgenderweise aufgeteilt:

 Aufschrift: Zuständiges Amtsgericht, Band und Blatt des Registers

Bestandsverzeichnis: Lage und Größe des Grundstücks,
grundstücksgleiche Rechte (z.B. Wohnungseigentum, Erbbaurecht)

Erste Abteilung: Eigentümer, gegebenenfalls die Eigentumsverhältnisse bei mehreren Eigentümern

Zweite Abteilung: Lasten und Beschränkungen, wie z.B. Dienstbarkeiten, Auflassungsvormerkung, Vorkaufsrecht oder Wohnrecht

Dritte Abteilung: Grundpfandrechte, wie Hypotheken oder Grundschulden

Grundbuchveränderungen werden antragsgemäß vorgenommen. Der Inhalt des  Grundbuchs unterliegt dem öffentlichen Glaube, so dass dessen Richtigkeit vermutet wird.

Der Eigentumsübergang findet mit der Grundbucheintragung statt. Für den Erwerb eines Pflegeappartements bedarf der Erwerber zum Zwecke des Eigentumserwerbs in gleicher Weise der Grundbucheintragung. Somit sind Beleihung, Vererbung, Verschenkung und Verkauf des Pflegeappartements wie bei sonstigem Wohneigentum möglich.

Grunderwerbssteuer

Bei einem Grundstückserwerb oder dem Erwerb eines Anteils daran im Inland fällt die Grunderwerbssteuer (GrESt) an.
Die Grunderwerbssteuer ist eine Ländersteuer und wird gesetzlich im Grunderwerbssteuergesetz normiert. Bundesweit beträgt sie 1-1,5% des gesamten Steueraufkommens. Der Steuersatz unterscheidet sich je nach Bundesland und liegt zwischen 3,5% (z.B Bayern) und 6,5% (z.B Schleswig-Holstein).

Die Grunderwerbsteuer ist auf Grundlage des vollständigen Immobilienkaufpreises zu bemessen.

Es gibt dennoch auch Ausnahmen von der Besteuerung. Die steuerfreie Vorgänge werden in den §§ 3 – 7 GrEStG genannt, und betreffen unter anderen den Fall einer Schenkung, einer Erbschaft und eines Verkaufs zwischen Verwandten in gerader Linie.

Bei einer Immobilienübertragung trifft die Steuerschuld sowohl den Käufer, als auch den Verkäufer. Es ist allerdings üblich, dass im Rahmen des Kaufvertrages die Steuerschuld auf den Käufer übertragen wird.

Nach dem Abschluss des Kaufvertrages wird zunächst das Finanzamt vom Notar benachrichtigt. Dieses erteilt daraufhin dem Steuerschuldner einen Steuerbescheid, einen Monat nach Bekanntgabe wessen die Grunderwerbssteuer fällig wird. Wird die Steuerschuld beglichen, so wird dem Käufer eine Unbedenklichkeitsbescheinigung erteilt, die für die Eintragung der neuen Eigentümerstellung ins Grundbuch erforderlich ist.

Grundsteuer

Die Grundsteuer, oder zum Teil auch ´´Bodenzins´´ genannt, bezieht sich auf das Eigentum von Grundstücken, sowie auch auf Erbbaurechte an Grundstücke und deren Bebauung. Ihre gesetzliche Grundlage befindet sich in das Grundsteuergesetz (GrStG).

Die Grundsteuer fließt den Gemeinden zu, so dass die Rede von einer Gemeindesteuer sein kann. Jeder Gemeinde steht die Möglichkeit zur Verfügung anhand ihres individuellen Hebesatzes den Einheitswert der Steuer zu erhöhen.

Die Grundsteuer wird zunächst auf die Grundsteuer A, für agrarisch genutzte Grundstücke der Land- und Forstwirtschaft und die Grundsteuer B für baulich genutzte oder bebaubaren Flächen unterteilt.

Grundsätzlich darf der Vermieter die Grundsteuer als Betriebskosten im Rahmen der Nebenkostenabrechnung auf den Mieter übertragen. Im Pflegeimmobilienbereich ist die Grundsteuer allerdings vom Eigentümer zu bewirken. Die Möglichkeit der  Übernahme der Zahlungspflicht der Grundsteuer vom Betreiber besteht jedoch auch und ist oft in der gängigen Praxis anzutreffen.

H

Heimaufsicht

Pflegeheime gehören kontrolliert und in angemessener Weise beraten. Diese Aufgabe übernehmen die Heimaufsichtsbehörden, wenn die Pflegeheime die Voraussetzungen des Heims nach dem Heimgesetz (HeimG) erfüllen. Diese sind insbesondere:

Altenpflegeheime, Altenwohnheime, Pflegeheime, Kurzzeitpflegeeinrichtungen, Wohnstätten der Behindertenhilfe, Hospize sowie Tages- und Nachtpflegeeinrichtungen. Einrichtungen des Betreuten Wohnens, Wohngemeinschaften und Wohngruppen sowie Übergangseinrichtungen können ebenso Heime im Sinne des Heimgesetzes darstellen.

Die Organisation der Aufsicht variiert je nach Bundesland. Einige Bundesländer folgen das sog. Ländermodell, bei welchem die Heimaufsicht entweder bei einer Landesoberbehörde (Thüringen) oder bei der obersten Landesbehörde (Bremen) angesiedelt sind. Einige anderen folgen kreisbasierte Modelle (Bayern), unter welchen die Aufsicht entweder bei den Landratsämter oder bei den Stadtverwaltungen bei kreisfreien Städten angesiedelt ist. Allerdings ist das Heimrecht nach der Föderalismusreform von 2006-2007 in die Gesetzgebungskompetenz der Länder  übergegangen, so dass bei den Zuständigkeiten Änderungen zu erwarten sind.

Der Aufgabenkreis der Heimaufsicht betrifft hauptsächlich die Besichtigung und Überprüfung hinsichtlich Mängeln bei der Organisation der Einrichtung, der Pflegedokumentation oder des Personaleinsatzes. Hygienische oder medizinische Defizite gehören auch zum Prüfungsbereich der Heimaufsicht, obwohl sie selten anzutreffen sind. Zur besseren Gestaltung ihrer Arbeit, bildet die Heimaufsicht Arbeitsgemeinschaften gemeinsam mit dem Medizinischen Dienst der Krankenversicherung (MDK), Pflegekassen und Sozialhilfeträger.

Nach der abgeschlossenen Überprüfung der Anlage, kann  die Heimaufsicht Anordnungen erlassen, die innerhalb einer bestimmten Frist umgesetzt werden müssen. Zur Durchsetzung der von ihr erlassenen Anordnungen wird der Heimaufsicht durch das Heimgesetz die Möglichkeit eingeräumt Geldbußen festzusetzen, den Betrieb zu untersagen, sowie auch ein Beschäftigungsverbot für inkompetente Angestellten zu erklären.

I

Indexierung

Im Bereich privater Mietverträge wird meistens ein fester Mietzins vereinbart. Dies ist im Bereich gewerblicher Miete selten der Fall. Stattdessen, handelt es sich im Regelfall um eine sog. Indexmiete.
Dies dient der Absicherung des Vermieters gegen die für die Mietzinsentwicklung negativen Parameter, wie beispielsweise die Inflation. In diesem Fall wird der Mietzins an einen bestimmten Index gekoppelt. Je nach Entwicklung des Indexes wird sich auch der Mietzins dementsprechend anpassen. Als meistverwendeter Index zum Zwecke der Mietzinsindexierung gilt der Verbraucherpreisindex für Deutschland (VPI), der vom Statistischen Bundesamt herausgegeben wird.

Inflation

Unter Inflation ist ein Phänomen in der Volkswirtschaft zu verstehen, das auf die steigende Güter- und Dienstleistungspreise im Laufe der Zeit abstellt, und sie mit der im Umkehrschluss sinkenden Kaufkraft des Geldes in einer Gesellschaft vergleicht.

Instandhaltungsrücklage

Die Instandhaltungsrücklage stellt eine Rückstellung für den langfristigen Erhalt der Immobilie und dessen Werts.

Diese wird in der Regel vom Eigentümer bzw. der Eigentümerversammlung festgelegt und sollte nach § 21 Absatz 5 Nr. 4 Wohnungseigentumsgesetz (WEG) angemessen sein. Hiermit ist gemeint, dass die Instandhaltungsrücklage zur Finanzierung etwaiger Instandhaltungsmaßnahmen ausreichend ist, so dass der Eigentümer nicht durch eine hohe Einmalzahlung belastet wird.

Im Bereich der Pflegeimmobilien ist eine niedrigere Instandhaltungsrücklage anzutreffen als bei gewöhnlichen Eigentumswohnungen. Dies hängt damit zusammen, dass bei dem Erwerb einer Pflegeimmobilie der neue Eigentümer nur für Dach und Fach, nämlich die Gebäudehülle, das Risiko trägt. Das Instandhaltungsrisiko hinsichtlich des restlichen Gebäudes trägt im Regelfall der Pächter/Betreiber. Allerdings, wird das Instandhaltungsrisiko des Eigentümers auch dadurch minimiert, dass es bei einer Investition in einem Pflegeheim meist noch weiteren Mitinvestoren gibt, auf welche das Gesamtrisiko auch verteilt wird.

Der potenzielle Investor ist auch im Rahmen einer Neubauinvestition insoweit geschützt, dass in den Anfangsjahren sämtliche anfallende Mängeln von der Gewährleistung des Gewerkes gedeckt werden.

J

K

Kaufnebenkosten

In jeder Immobilientransaktion fallen zusätzlich zum Kaufpreis des Objekts Kaufnebenkosten an. Diese betreffen hauptsächlich die Grunderwerbssteuer, die Notar- und Grundbuchkosten, sowie auch die Maklerprovision. Jedes dieser Posten bezieht sich prozentual auf den Kaufpreis des Objekts.

Die Grunderwerbssteuer ist landesabhängig. Beispielsweise, beträgt die Grunderwerbssteuer in Bayern 3,5% des Kaufpreis, während sie in Brandenburg 6,5 % des Kaufpreises erreicht. Da durch sie hohe Einnahmen erzielt werden, sind regelmäßig Erhöhungen dieser zu betrachten.

Ebenso wie bei der Grunderwerbssteuer, handelt es sich bei den Notar- und Grundbuchkosten um veränderliche Prozentsätze, die von dem jeweiligen Notar und dem zuständigen Grundbuchamt abhängig sind. Diese betragen die Kosten für die Beurkundung durch den Notar und die Eintragung ins Grundbuch und belaufen sich im Regelfall zwischen ca. 1,5 – 2,5 %.

Die Entrichtung der Maklerprovision bezieht sich auf die Vermittlung der Immobilie durch den Makler. Der Provisionsschuldner wird nach Vereinbarung festgesetzt und kann sowohl der Käufer, als auch der Verkäufer sein. Allerdings ist bei Bauträger-Objekten die Maklerprovision vom Verkäufer zu entrichten, so dass der Erwerb für den Käufer provisionsfrei erfolgt.  

Kaufvertrag

Der Kaufvertrag ist ein schuldrechtliches Geschäft zwischen zwei oder mehreren Parteien, der auf die Erbringung einer Leistung und einer Gegenleistung gerichtet ist.
Im Fall des Erwerbs einer Immobilie muss der Kaufvertrag auch notariell beurkundet werden.
Erst nach der Beurkundung des Kaufvertrags wird die Änderung der Eigentumsverhältnisse im Grundbuch vom Notar beantragt.

KfW

Bei der KfW (Kreditanstalt für Wiederaufbau) handelt es sich um die weltweit größte nationale Förderbank, sowie auch um die drittgrößte Bank in Deutschland laut Bilanzsumme. Die KfW wurde nach dem 2. Weltkrieg, im Dezember 1946 zum Zweck der Finanzierung des Wiederaufbaus der deutschen Wirtschaft gegründet.

Im Immobilienbereich ist die KfW heutzutage insoweit tätig, dass sie die Förderung vom energieeffizienten Bauen sowohl im Neubau als auch bei Sanierungen vornimmt.

 Insbesondere, bietet sie unterschiedliche Förderprogramme, welche die Finanzierung energieeffizienter Anlagen und Einheiten ermöglicht.

 Diese Förderprogramme, welche in Form eines Darlehens gewährt sind, werden von der eigenen Hausbank abgewickelt. Die hierzu erforderlichen Unterlagen und Informationen sind vom Bauträger zu erlangen.

L

Laufende Nebenkosten

Außerhalb der Kaufnebenkosten, ergeben sich aus dem Erwerb einer Immobilie auch laufende Nebenkosten. Diese betreffen hauptsächlich die Betriebskosten, wie beispielsweise den Energie- und Wasserverbrauch und die Haftpflichtversicherungen, sowie auch die Grundsteuer. Diese Kosten werden allerdings in der Regel auf den Mieter übertragen. Zusätzlich dazu bestehen jedoch weitere Kosten, die auf den Eigentümer der Immobilie verbleiben und die Verwaltung und Instandhaltung der Immobilie betreffen (insbesondere die Bildung von Instandhaltungsrücklagen für die Finanzierung von Instandhaltungsmaßnahmen).
Auch in diesem Zusammenhang weicht die Pflegeimmobilie von der gewöhnlichen Eigentumswohnung ab. Im Fall des Erwerbs einer Pflegeimmobilie wird im Regelfall sowohl der Verwaltungsaufwand, als auch ein großer Teil der Instandhaltungskosten auf den Pächter, nämlich den Betreiber, übertragen. Dies ist auf den gewerblichen Charakter des Vertragsverhältnisses zwischen dem Eigentümer und dem Betreiber zurückzuführen. Bei dem Eigentümer verbleibt dann lediglich die Verpflichtung der Bildung einer Instandhaltungsrücklage für „Dach und Fach“, nämlich die Gebäudeaußenhülle. Weitere Instandhaltungsmaßnahmen werden von der Instandhaltungsrücklage des Betreibers finanziert.
Der Erwerber einer Pflegeimmobilie ist daher geringeren laufenden Nebenkosten als der Erwerber einer Eigentumswohnung ausgesetzt. Vor allem bei Neubauobjekten wird die von ihm gebildete Instandhaltungsrücklage erfahrungsgemäß erst nach Ablauf von ca. 10 Jahren in Anspruch genommen.

Leerstand

Im Rahmen einer Investition in einer gewöhnlichen Eigentumswohnung muss sich der Erwerber mit der Vermietung/Belegung der Einheit auseinandersetzen. Dies ist bei einer Pflegeimmobilie nicht der Fall.

Bei Pflegeimmobilien trägt das Leerstandrisiko der Pächter, namentlich der Betreiber. Die Belegung der Einheit ist für den Eigentümer in diesem Zusammenhang folglich von keiner Bedeutung.

M

MaBV

Die Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV), ist eine Rechtsverordnung die aus der Gewerbeordnung abgeleitet ist. Sie dient im Wesentlichen dem Schutz des Immobilienerwerbers beim Erwerb einer Immobilie von einem Bauträger. Kaufverträge zwischen einem Immobilienerwerber und Bauträgern sind entsprechend der MaBV zu gestalten und abzuwickeln.

Einen Schwerpunkt der MaBV bildet die Absicherung von Kundenzahlungen. Ein gewerblicher Bauträger darf nur dann Kundenzahlungen entgegennehmen, wenn folgende Punkte gewährleistet sind:

  • - es liegt ein rechtsgültiger Vertrag vor
  • - es wurde eine Auflassungsvormerkung an der vereinbarten Rangstelle im Grundbuch eingetragen
  • - die Sicherung der Lastenfreistellung ist erfolgt
  • - eine behördliche Baugenehmigung wurde erteilt

Die Gelder, die der Bauträger vom Erwerber einer Immobilie erhält, muss er entsprechend absichern und darf sie nur für das betreffende Projekt verwenden. Grundsätzlich darf der Bauträger Zahlungen nur entsprechend dem Baufortschritt entgegennehmen. Die von seinen Kunden empfangenen Zahlungen, muss er strikt von seinen privaten Geldern getrennt halten. Sofern die genannten Voraussetzungen nicht sämtlich erfüllt werden können, hat der Bauträger die Möglichkeit, gegenüber dem Kunden eine umfassende Bürgschaft zu stellen.

Diese soll die Leistungserfüllung bzw. alle etwaigen Ansprüche des Auftraggebers auf Rückgewähr oder Auszahlung seiner eingebrachten Vermögenswerte absichern. Eine Fertigstellung des Bauobjekts wird durch eine Bürgschaft nach der MaBV nicht garantiert. Für den Fall, dass der Erwerber bereits Zahlungen leistet, obwohl das Objekt noch nicht fertiggestellt ist, sieht die MaBV einen gestaffelten Zahlungsplan vor, der an bestimmten Bauabschnitten orientiert ist.

Vereinbarungen zwischen Bauträger und Immobilienerwerber sind nichtig, wenn sie von den Vorgaben der MaBV abweichen. Hinzugezogene Beteiligte Notare sind den Regelungen der MaBV verpflichtet und dürfen nicht davon abweichend beurkunden.

Im Bereich der Pflegeimmobilie findet die MaBV oft Anwendung.

Medizinischer Dienst der Krankenkassen

Der MDK ist ein Beratungs-und Gutachterdienst der gesetzlichen Kranken-und Pflegeversicherung in Deutschland und ist meist regional tätig.

Er berät die gesetzlichen Krankenversicherung (GKV). Es besteht eine Verpflichtung der Kranken-und Pflegekassen den MDK bei wichtigen Entscheidungen zur Leistungsgewährung ihn zur Begutachtung mit einzubeziehen. Der MDK hat eine sozialmedizinische Aufgabe (Gleichbehandlungsgrundsatz).

Finanziert wird er durch die Umlage aller Krankenversicherungen. Über allen MDKs steht der Medizinische Spitzenverband (MDS), welcher die Richtlinienkompetenz über der Zusammenarbeit zwischen den Krankenkassen und dem MDK hat.

Eine gutachterliche Stellungnahme des MDK ist dann erforderlich, wenn es um Fragen von Krankenhausaufenthalten, häuslicher Krankenpflege oder Arbeitsunfähigkeit von über 4 Wochen geht. Die Krankenkassen sind auch berechtigt, den MDK bei Fragen zur Bewilligung von Hilfsmitteln, Vorsorgeleistungen oder Leistungen zur Rahabilitation eingestalten bzw zu überprüfen, ob die medizinischen Voraussetzungen gegeben sind.

Mietrendite

Im Immobilienbereich berechnet sich die Mietrendite im ersten Schritt, indem man die Miet- bzw. Pachteinnahmen durch den Kaufpreis der Immobilie teilt. Für die wirtschaftliche Entscheidung des Investors ist es allerdings erforderlich, auch die laufenden und einmaligen Nebenkosten von Erwerb und Betrieb zu berücksichtigen, um zu sehen, welche Mietrendite sich brutto, d.h. vor Berücksichtigung steuerlicher Effekte, für ihn ergibt.

Die steuerliche Betrachtung sollte im zweiten Schritt sowohl eine eventuelle Finanzierung als auch die AfA des Objekts berücksichtigen.

Von der Mietrendite ist die Projektrendite zu unterscheiden, die nach der internen Zinsfluss-Methode (internal rate of return) berechnet wird, und aussagt, welches Ergebnis die Investition in die Immobilie bezogen auf einen bestimmten Zeitraum nach Berücksichtigung aller Einnahmen und Ausgaben sowie des Anfangs- und Endwertes der Immobilie erzielt.

N

Notar

Der Notar ist ein Jurist, der Beglaubigungen und Beurkundungen von Rechtsgeschäften, Tatsachen, Beweisen und Unterschriften vornehmen darf. Ebenso ist ein Notar zur Hinterlegung von Geld und Wertgegenständen befugt.
Die Bestellung zum Notar erfolgt grundsätzlich durch das jeweilige Bundesland auf Lebenszeit. Dabei gibt es verbeamtete Amtsnotare, aber auch freiberufliche Notare.

O

P

Pacht

Die Pacht ist prinzipiell einer Miete gleichzusetzen, mit dem einzigen Unterschied, dass bei der Pacht die Möglichkeit der sogenannten „Fruchtziehung“ inkludiert ist. Dies bedeutet, dass der Pächter den Pachtgegenstand dazu benutzen darf, um damit Geschäfte zu betreiben. Daher wird der Begriff der Pacht vor allem im gewerblichen Bereich verwendet.

Bei Pflegeimmobilien erhalten die Eigentümer / Investoren ihre Pacht direkt vom Betreiber oder aber in dem meisten Fällen über den Verwalter der Anlage ausbezahlt. Der Betreiber refinanziert die Pacht durch Zahlungen der Pflegepatienten sowie durch die Zuschüsse der staatlichen Pflegekasse.

Eine wichtige Besonderheit dabei ist: Sollte der Pflegebedürftige selbst nicht in der Lage sein,  seinen Eigenanteil an den Pflegekosten zu bezahlen, springt hierfür laut Gesetz zunächst das Sozialamt ein. Das Sozialamt versucht im Anschluss daran dann, sich diese Zahlungen von den direkten Verwandten des Pflegepatienten erstatten zu lassen.

Für den Betreiber und auch für die Eigentümer bedeutet dies, dass die Zahlungen für einen belegten Pflegeplatz absolut gesichert sind. Aus diesem Grund kann man auch von einer indirekten staatlichen Absicherung der Pacht bzw. einer Staatsgarantie sprechen.

Pachtvertrag

Der Pachtvertrag wird zwischen Pächter / Betreiber und Verpächter / Eigentümer(n) geschlossen. Es handelt sich genau wie bei einem Mietvertrag um ein Dauerschuldverhältnis zwischen beiden Parteien. Im Gegensatz zu einem Mietvertrag werden im Pachtvertrag allerdings auch die Rechte und Pflichten bzgl. der Nutzung des Pachtgegenstands definiert.

Pflegeappartement

Ein Pflegeappartement / -zimmer ist eine in sich abgeschlossene Wohneinheit in einem Pflegeheim.

Beim Kauf erwirbt der Investor das Pflegeappartement als sog. Sondereigentum zusammen mit einem dieser Wohneinheit zugewiesenen Anteil am Gemeinschaftseigentum der Einrichtung.

Die Fläche des Sondereigentums zusammen mit dem zugewiesenen Anteil an der Gemeinschaftsfläche ergibt im Verhältnis zur gesamten Wohn-/Nutzfläche des Objekts den sog. Miteigentumsanteil des Investors an dem Pflegeheim. Entsprechend diesem Miteigentumsanteil erhält der Investor seinen Anteil an der Pacht und beteiligt sich bspw. an notwendigen Sonderzahlungen für die Instandsetzung des Gebäudes.

Pflegekasse

Die Pflegekasse ist Träger und Ausführungsorgan der staatlichen Pflegeversicherung. Sie ist eine Unterinstanz der Krankenkassen und bezahlt Versicherten im Pflegefall finanzielle Leistungen, welche je nach Pflegegrad ansteigen. Diese Leistungen können als Pflegegeld entweder an Angehörige gehen, die den Pflegepatienten zuhause pflegen, oder im Rahmen eines Versorgungsvertrages an ein Pflegeheim, in dem der Pflegepatient stationär untergebracht ist.

Pre-Openingkosten

Bei Pflegeimmobilien versteht man unter Pre-Openingkosten einen Zuschuss an den Betreiber in Form mietfreier Anfangsmonate, der vereinbart wird, um den Betreiber in Hinblick auf die hohen Anlaufkosten einer Einrichtung zu entlasten.

In der Regel betragen die Pre-Opening-Kosten eine halbe Jahresmiete. In diesem Fall erfolgt die erste Pachtzahlung an die Investoren im 7. Monat des Betriebes.

Q

R

S

Standortanalyse

Die Standortanalyse inkl. der Bedarfsanalyse ist in der Planungsphase für alle Beteiligten die wichtigste Voraussetzung für die positive Entscheidung zugunsten eines Standortes.

  • Für der Bauträger bildet sie die Grundlage seiner Entscheidung, ob er an diesem Standort ein Pflegeheim bauen soll.
  • Für den Betreiber stellt sie die Entscheidungsgrundlage dar, ob er an dem Standort ein Pflegeheim betreiben will und das Risiko eingehen kann, einen langfristigen Pachtvertrag zu unterschreiben. Schließlich trägt der Betreiber später das volle betriebswirtschaftliche Risiko für das Pflegeheim.
  • Für den Investor gibt die Standortanalyse den entscheidenden Anhaltspunkt dafür, ob das Pflegeheim nach der Anlaufphase voll belegt sein wird und der Betreiber nachhaltig gute Ergebnisse erwirtschaften kann, die es ihm erlauben, langfristig die vereinbarte Pacht zu bezahlen.

Steuer und Abschreibung

Immobilien nutzen sich im Laufe der Zeit ab. Diese Abnutzung darf man steuerlich als Aufwand geltend machen und seine Steuerlast dadurch senken. Die Standard-Abschreibung (AfA) für den Anteil des Gebäudes am Kaufpreis beträgt 2% p.a. über 50 Jahre. Der Kaufpreisanteil für Grund und Boden unterliegt keiner Abnutzung und darf deswegen auch nicht steuerlich geltend gemacht werden.

Als Vorteil der Pflegeimmobilie ist in diesem Zusammenhang der geringe Grundstücksanteil zu nennen. Bei Wohnimmobilien etwa ist der steuerlich nicht absetzbare Grundstücksanteil deutlich größer. Des Weiteren können bei Pflegeimmobilien das miterworbene Inventar des Pflegeappartements und die Außenanlagen des Pflegeheims gesondert abgeschrieben werden. Und zwar mit 10% über 10 Jahre oder mit 6,7% über 15 Jahre - dies entscheidet im Zweifelsfall das zuständige Finanzamt. Für eine individuelle Berechnung empfiehlt es sich grundsätzlich, einen Steuerberater hinzuziehen.

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Teilungserklärung

Mit der Teilungserklärung dokumentiert der Bauträger bzw. der Eigentümer einer Immobilie gegenüber dem Grundbuchamt, dass und wie diese in Teileigentum aufgeteilt werden soll. Hierzu ist im ersten Schritt ein Aufteilungsplan erforderlich, der das Objekt in Sondereigentümer und Gemeinschaftseigentum aufteilt.

Die Teilungserklärung wird vom Architekten der Immobilie erstellt und muss notariell beurkundet werden. Nach Einreichung der Teilungserklärung prüft die zuständige Baubehörde die sogenannte Abgeschlossenheit: Alle Sondereigentümer, die später ein eigenes Grundbuchblatt erhalten sollen, müssen bestimmten baulichen Vorgaben entsprechend abgegrenzt / abgeschlossen sein. Ist die Abgeschlossenheit gewährleistet, erstellt die Behörde eine sogenannte Abgeschlossenheitsbescheinigung.

Das Grundbuchamt erstellt dann für jedes Sondereigentum ein eigenes Grundbuchblatt, das dem Eigentümer der dazugehörigen Wohneinheit sämtliche Verfügungsrechte (Vererben, Verschenken, Beleihen der Einheit) sichert.

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Vertragslaufzeit

Bei Pflegeimmobilien sind Pachtverträge über eine Laufzeit von 20 oder 25 Jahren die Regel. Hinzu kommt meistens eine Option zur Verlängerung der Pachtvertragslaufzeit um 1 bis 2 x 5 Jahre. Die Pachtverträge werden dann rechtzeitig vor Ende der Vertragslaufzeit neu verhandelt und Anschlussverträge mit wiederum langen Laufzeiten von 10 bis 20 Jahren geschlossen, um allen Parteien langfristige Planungssicherheit zu gewährleisten.

Verwalter

Der Verwalter kümmert sich um die Verwaltung von vermieteten Wohn,-Gewerbe- und Geschäftsimmobilien. Der Verwalter wird vom Eigentümer für eine bestimmte Verwaltungsperiode eingesetzt bzw. von der Eigentümergemeinschaft gewählt. Aufgaben des Verwalters sind vor allem:

  • - das Prüfen, Verwalten und Weiterleiten der eingehenden Miete/Pacht
  • - das Verwalten der Instandhaltungsrücklage
  • - das Überwachen und Umsetzen von Indexierungsvereinbarungen im Pachtvertrag
  • - das Erstellen von Jahresabrechnungen und Wirtschaftsplänen
  • - die jährliche Begehung und Kontrolle der Immobilie
  • - die Koordinierung notwendiger Instandhaltungsmaßnahmen

Basierend auf dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG) lädt der Verwalter außerdem einmal pro Jahr zu einer Eigentümerversammlung ein.

Auf diesen Treffen werden bspw. Instandhaltungsmaßnahmen oder der Wirtschaftsbericht des Pflegeheims besprochen. Im Protokoll werden die Ergebnisse und Abstimmungsresultate festgehalten und den Eigentümern zugestellt.

Verweisurkunde

Bei der Verweisurkunde (auch Bezugs- oder Grundlagenurkunde genannt) handelt es sich um die Zusammenstellung aller für die notarielle Beurkundung relevanten Informationen und Unterlagen, die nicht während der Beurkundung vorgelesen werden. Dies können unter anderem Teilungserklärung, Pachtvertrag, Verwaltervertrag, Baupläne und Baubeschreibung, aber auch noch diverse andere Unterlagen sein.

Der Notar verweist während der Beurkundung im Kaufvertrag auf diese Urkunde und ihre Inhalte. Das Dokument wird dadurch Teil des Kaufvertrags und ist deswegen beim Kauf einer Immobilie dem Käufer laut Gesetz zusammen mit dem Kaufvertrag 14 Tage vor dem Notartermin vom Notariat zuzustellen, damit der Käufer ausreichend Zeit hat, sich mit dem Inhalt zu befassen und ggf. fachkundigen Rat einzuholen.

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